Черные риэлторы. Как защитить себя от черных риэлторов?

Черные риэлторы в России по факту никак не контролируются. Агентом по недвижимости/риэлтором может стать человек абсолютно любой профессии и образования. Это и является большой проблемой. В такой работе важен критерий добросовестности.
Но стоит помнить, что её может не быть, если человек страдает психическими заболеваниями, стоит на учёте у нарколога. Риск все время есть в таких вещах. Здесь очень тонкая грань…

Обязательно необходимо заключать договор на оказание таких услуг (купли продажи квартиры или иных сделок с недвижимостью).

К разработке такого договора нужно подойти ответственно.
Будет недостаточно скачать его с первого юридического сайта в поисковике. В договоре нужно учесть все риски, продумать каждый шаг, как свой, так и вашего клиента. Потому что как мы обсуждали в выпусках ранее, от обыкновенной гражданско-правовой сделки до мошенничества лишь пару шагов. А так называемая «работа с возражениями» клиента уже может дойти и до вымогательства - 163 УК РФ, похищения - 126 УК РФ, незаконного лишение свободы – 127 УК РФ. Даже те риэлторы/агенты которые работают в правовом поле с которыми я взаимодействовал зачастую не утруждали себя проработать договор, расписать в предмете договора весь перечень оказываемых клиенту услуг, подписать акт выполненных работ и т.д.

Ведь каждая мелочь может в дальнейшем помочь вам не только избежать уголовной ответственности, но и предотвратить гражданские споры с клиентом. Ведь даже доверительные отношения не означают избежания проблем. Не нужно провоцировать порядочных людей.
Конечно, нужно уточнить, что всё ещё зависит от резонансности дела, а также от вашей «крыши», – как правильно отмечал гость. Был бы человек, а статья найдётся. И даже не всегда при наличии «крыши», есть шанс избежать уголовной ответственности.
Так в настоящий момент в одном из судов рассматривается уголовное дело, где фигурирует банда черных риэлторов, занимающихся квартирами. Мне с коллегами удалось разузнать про дело черных риэлторов. Организованной группе следствие вменяет более 60 эпизодов мошенничества с квартирами социально не благополучных лиц, а также лиц с плохой кредитной историей, которым ни один банк не выдал бы займ даже в 50 тысяч рублей.

Несколько человек учредили фирму, которая занималась выдачей займов под залог недвижимости. Разместили рекламу в интернете для привлечения большого числа людей. При этом физические лица, работающие в данной компании, выступали в качестве так называемых частных инвесторов. Заключали с заёмщиком кредитный договор, договор ипотеки (залога) недвижимости, расписку о получении денежных средств, отступное. В дальнейшем всё это регистрировали с заёмщиками в «Росреестре», снимали заёмщиков на видео.
В дальнейшем, после наступления просрочки платежей, со всеми имеющимися документами черные риэлторы шли и буквально забирали у заемщиков квартиры. После получения решения и исполнительного листа, выселяли заёмщиков из своих квартир (чаше всего единственного жилья). После чего переоформляли квартиры на своих «номиналов» и в последующем реализовывали их ничего не подозревающим добросовестным покупателям.
Ситуация, наверное, многим знакомая, но она интересна тем, что некоторые потерпевшие, после наличия просрочек и подачи иска о выселении на них в суд, повторно приходили и опять брали займы. Все квартиры были просужены исключительно по добровольно подписанным документам, каким образом в судебном разбирательстве по уголовному делу суд будет опровергать вступившие в силу постановления московского городского суда – мне не известно.

До сих пор, находясь под стражей, банда черных риэлторов просуживает данные квартиры. Стоит также отметить, что уголовное дело расследовалось более 2 лет! И я думаю, что не меньший срок будут идти судебные тяжбы. Моё мнение, а также наличие инсайтов позволяет утверждать, что ребята уже перешли грань. Не смогли договориться с определенными лицами, а также в некоторых случаях действительно уже не намеревались легализовать свою деятельность и выдавали сумму займа меньшую, чем указанно в договор. А в одном эпизоде вообще подсунули с договором займа договор купли-продажи недвижимости. Ну правильно, зачем ждать, когда заёмщик перестанет платить.
И ещё свою роль сыграла огласка данной ситуации представителями потерпевших, которые писали обращения начиная с районных отделов полиции, заканчивая генеральным прокурором и администрацией президента. Будем, как говорится, следить за развитиями событий. Благо, что в 2019 году вступил в силу закон для защиты населения от посягательства МФО, который запретил выдавать займ под залог недвижимости. Но, как вы поняли из выше указанной истории, займ давала не организация (которая вообще была обществом с ограниченной ответственностью), а сами физ лица (черные риэлторы), а им в законе запрета выдачи займа на условиях залога недвижимости не установлено.

Хотелось бы обратить внимание, что найм квартир, с которым многие из нас встречаются гораздо чаще, чем с куплей-продажей также требует повышенного внимания. Так как квартиру может сдавать, например, лицо, не имеющее на это полномочий. Для этого необходимо проверить выписку из ЕГРН на данную квартиру. В последующем при подписании договора найма жилого помещения должен присутствовать сам собственник (либо доверенное лицо по нотариальной доверенности).
Если передаваемая в найм квартира принадлежит двум собственникам, то договор может заключаться с ними обоями, или с письменного согласия (желательно нотариально заверенного от второго собственника).

Интересный случай, где фигурировали черные риэлторы в Москве, произошёл с моим товарищем. Он нашёл объявление на ЦИАНе. Вечером позвонил и пообщался с агентом по телефону. Она ему рассказала, что аренда на длительный срок, выписка из ЕГРН имеется, жильё предоставляет сам собственник (наймодатель). Платежи все строго на карту, т.к. собственник законопослушно выплачивает подоходный налог.

Товарищ утром приехал по адресу, пришёл к дому № 4 по адресу Сокольнический вал, опросил жильцов, выяснил что эти дома идут под снос по программе реновации, но срок сноса не известен. Вроде бы мелочь, а об этом по телефону риэлтор не предупреждал. Когда подошла риэлтор, она сказала, что квартира находится в другом месте – в доме № 6, однако в объявлении был указан именно четвертый дом. Риэлтор повела его к дому № 6, не объясняя толком почему в объявлении ошибка. Придя на место, в итоге выяснилось, что собственником апартаментов является юридическое лицо, на просьбу предоставить документы на осмотр риэлтор отвечала, что: «с ними всё в порядке, я не могу это сделать, там коммерческая тайна, интеллектуальная собственность, и ещё реквизиты».

Обеспечительный платеж за квартиру предложили перечислить на карту ребятам-солдатам, которые в Новороссийске, которые якобы съехали раньше срока (вынужденный переезд). Они уступают право моему товарищу пожить их время, за это он должен будет заплатить им сумму обеспечительного платежа. Но! При этом компании-арендодателю он остается должен обеспечительный тоже!

При этом риэлтор очень торопилась, не смотрела в глаза и видимо поняла, что её схема не действует и нужно идти искать другого «мамонта», а мой товарищ лишь просто тратит её время. Хотя, это конечно странно, потому что он ещё накануне предупредил её о том, что работает юристом, но она была непреклонна и все равно назначала встречу. Также не стоит считать, что риэлторы серые или чёрные используют только неблагополучных граждан. С более-менее состоятельными они просто пользуются сложными схемами.
В последнее время одной из самых распространенных остаётся исчезновение с задатком. То есть после осмотра продаваемой квартиры и согласия покупателя на сделку, риэлтор, как правило, просит задаток в размере 40-50 тыс. руб., а потом пропадает вместе с этими деньгами. И, главное, задумываясь о сделке с недвижимостью, не стоит подходить к делу с девизом «совершить сделку любой ценой». Гораздо безопаснее и разумнее изначально оставлять себе право передумать в любой момент, если есть сомнения в честности риэлтора и партнера по сделке.

В завершение выпуска я настоятельно порекомендовал бы вам следующее: чтобы максимально попытаться обезопасить себя и своих близких от черных риэлторов:

• Никому не говорить (даже друзьям) о наличии у вас недвижимости, так как чаще всего преступления совершаются при наличии тех сведений, которые вы сами предоставите.
• Обязательно написать заявление в органы росреестра, через МФЦ. В нём указать, что любые сделки с вашей недвижимостью проводить только при личном участии, никаких доверенностей и ЭЦП.
• Обязательно говорить всем о наличии у вас множества родственников, с которыми вы поддерживаете тесную связь.
• Оформлять сделки с недвижимостью только через проверенных юристов/риэлторов с заключением договора на оказание таких услуг, а также у проверенных нотариусов.
• Не пускайте в свой круг своего близкого общения посторонних и подозрительных людей.
• Хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц.
• При подписании любых документов, связанных с квартирой, советоваться со специалистом.
• При подписании договоров, расписок и других важных документов не подписывайте их «простой» подписью. Используйте усложненный ее вариант с расшифровкой ФИО. Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.
• Обязательно вчитывайтесь в договор! Не стесняйтесь попросить взять копию и почитать спокойно дома. При прозрачной сделке препятствий и спешки быть не должно.
• Набирает популярность титульное страхование при совершении сделки - это обеспечивает защиту от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки, то есть – это страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости. Человек получает деньги, потраченные на покупку жилья, в случае мошеннических действий, появления наследников или несовершеннолетних лиц, интересы которых не были учтены, предыдущие приватизации и другие обстоятельства, способствующие отчуждению собственности у покупателя.
• Не берите кредит в МФО. В настоящее время есть множество карт рассрочек и кредитных карт в банках.
• Старайтесь получать все заказные письма, которые приходят вам, чтобы не пропустить судебное извещение.